2-1- مقدمه 14

2-2- مکانیزم تعیین قیمت در بازار مسکن 15

2-2-1- قیمت مسکن در کوتاه­مدت 15

2-2-2- قیمت مسکن در بلندمدت 17

2-3- عوامل مؤثر بر قیمت مسکن 19

2-4- نظریه عوامل بنیادی 21

2-5- اثرات مخرب شوک­ها بر بازار سرمایه و اقتصاد ملّی 21

2-6- فرآیند تعدیل قیمت 22

2-7- بخش مسکن و نوسانات اقتصادی 24

2-8- آثار نامطلوب نوسانات اقتصادی 25

2-8-1- آثار رکود 26

2-9- ارتباط حجم پول و بازار مسکن 27

2-9-1- کانال تقاضای پول 27

2-9-2- کانال تورم دارایی 28

2-9 -3- کانال اعتبارات 29

2-10- اهمیت نقدینگی در بخش مسکن 31

2-11- نقدینگی و بازار مسکن 33

2- 12- قیمت مسکن و سیاست پولی در 18 کشور صنعتی 36

2-13- اعتبارات و قیمت مسکن 37

1-14- مطالعات تجربی 41

1-14-1-نقدینگی و قیمت دارایی، چگونه ارتباط این دو قوی است؟ 41

2-14-2-مازاد نقدینگی جهانی و قیمت مسکن 42

2-14-3- نقدینگی جهانی و قیمت دارایی در یک مدلCVAR 44

2- 14-4- کشش قیمتی بلندمدت عرضه ساختمان­های جدید در ایالات متحده و انگلستان 46

2-14-5- چه چیزی پویایی قیمت مسکن را تحریک می­کند؟ 48

2-14-6- قیمت مسکن، تسهیلات (وام) بانکی و سیاست پولی 49

2-14-7- حساسیت اعتباری، قیمت مسکن و قواعد بهینه سیاست پولی 51

2-14-8- سیاست پولی و افزایش قیمت مسکن ایالات متحده امریکا 53

2-14-9- تضمین ثبات مالی: ساختار مالی و اثرات سیاست پولی بر قیمت دارائی­ها 54

2- 14-10- عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران 56

2-14-11- تاثیر شوک­های نقدینگی بر نوسانات قیمت در بازار مسکن (مطالعه موردی استان تهران) 59

2-14-12- بررسی واکنش سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در ایران 60

2-14-13- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره­های رونق و رکود در ایران 61

2-14-14- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن: مطالعه بین کشوری 62

2-14-15- بررسی تأثیر نقدینگی بر حباب قیمتی مسکن در نقاط شهری ایران 63

برای دیدن جزییات بیشتر و دانلود پایان نامه اینجا کلیک کنید

 

 

فصل سوم: روش­ تحقیق و تحلیل روند و تحولات متغیرها

3-1-مقدمه 68

3-2- معرفی الگو 69

3-3- نمونه آماری و خصوصیات آن­ها 69

3-4- روش جمع­آوری داده­ها 70

3-5- تشکیل الگو برای داده­های  تابلوئی (مقطعی-سری زمانی) 70

3-5-1- مزیت استفاده از داده­های تابلویی نسبت به سری زمانی و داده­های مقطعی 70

3-5-2- روش­های تخمین 72

3-6- تصریح مدل و معرفی متغیر­ها و داده­ها 74

3-6-1- مدل 74

3-6-2- توضیح داده­های آماری 76

3-7 -تحلیل روند متغیرها 80

3-7-1- شاخص قیمت مسکن 80

3-7-2-  نقدینگی 82

3-7-3- روند قیمت مسکن و نقدینگی در ایران 84

3-8- روند تحولات متغیرها 89

3-8-1- بخش مسکن 89

3-8-2- متغیرهای اساسی اقتصاد کلان، سیاست پولی و قیمت دارایی 90

 

 

فصل چهارم: تخمین مدل و تفسیر نتایج

1-4- مقدمه 98

4-2- داده های آماری مورد استفاده 98

4-3- آزمون ریشه واحد 99

4-4- آزمون هاسمن 102

4-5- برآورد مدل اول 103

4-6- برآورد مدل دوم 111

4-7- اثر بحران اقتصادی 2008 بر بخش مسکن کشورهای نفت­خیز 116

4-8- مقایسه کشش و اثرات نهایی مدل­ها 119

 فصل پنجم: خلاصه، نتیجه­گیری و پیشنهادات

5-1- مقدمه 123

5-2- خلاصه تحقیق 123

5-3- نتیجه­گیری 127

5-4- بررسی فرضیه تحقیق 131

5-5- توصیه­ها و پیشنهادات 132

منابع

منابع فارسی 135

یک مطلب دیگر :

منابع لاتین 136

 فهرست جداول

جدول 2-1- خلاصه مطالعات تجربی انجام شده 64

جدول 3-1- تحلیل رشد متغیرها در دو گروه کشورها 93

جدول 4-1- توضیح داده­های آماری 99

جدول 4-2- نتایج حاصل از آزمون ریشه واحد بر روی لگاریتم متغیرها 101

جدول 4-3- نتایج تخمین برای مدل اول 104

جدول 4-4-  نتایج تخمین برای مدل تعدیل اثرات فصلی 110

جدول 4-5- نتایج تخمین مدل برای کشورهای نفت­خیز 113

جدول 4-6- نتایج تخمین مدل برای کشورهای فاقد درآمد نفتی 115

جدول 4-7- نتایج برآورد اثر بحران 2008 بر کشورهای نفت­خیز 118

جدول 4-8– کشش­ها و اثرات نهایی به تفکیک مدل­ها 119

جدول پیوست 1: علایم اختصاری نام کشورها 142

جدول پیوست (3-1): منابع آماری داده­های قیمت مسکن مورد استفاده 143

جدول پیوست (3-2): منابع آماری سایر داده­ها 147

   فهرست نمودارها

نمودار2-1- واحدهای تولید­شده مسکن درکوتاه­مدت 18

نمودار 2-2- واحدهای تولید­شده مسکن در بلند­مدت 18

نمودار2-3- مکانیزم افزایش قیمت 19

نمودار 2-4- اثر کوتاه­مدت و بلندمدت شوک نقدینگی به کالای با کشش قیمتی ( سمت چپ ) و کالای بدون ­کشش قیمتی ( سمت راست ) 23

نمودار2-5- رابطه بین پول و مسکن 30

نمودار2-6- اثر افزایش نقدینگی بر بخش مسکن 32

نمودار 3-1- قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب 81

نمودار 3-2- حجم نقدینگی واقعی در کشورهای منتخب 83

نمودار 3-3- قیمت واقعی مسکن در ایران 84

نمودار 3-4- رشد قیمت مسکن در ایران 86

نمودار 3-5- نرخ رشد نقدینگی در ایران 88

نمودار 3-6- نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای منتخب طی دوره (2009-1980) 89

نمودار3-7- نرخ رشد نقدینگی در کشورهای منتخب طی دوره (2009-1980) 91

نمودار3-8- رشد متغیرهای موجود در مدل 96

نمودار پیوست 2: شاخص قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب 143

مقدمه

اهمیت روزافزون بازار دارایی­ها، بررسی مداوم این بازار را ضروری می­سازد. نوسانات متغیرهای اقتصادی در بخش­های مختلف و به ویژه نوسان بازار دارایی­ها، پدیده متداول در اغلب کشورها به شمار می­رود، به ­طوری­که اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض می­رسد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است.در سال­های اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. بطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً گسترده و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می­شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظه­ای در بخش مسکن و کل اقتصاد پدیدار می­شود. هم اکنون در ایران نیز مسکن یکی از مشکلات حاد جامعه چه از نظر اقتصادی و چه از نظر اجتماعی است و در چند سال گذشته یکی از پرنوسان­ترین بخش­های اقتصادی بوده است.

 

مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر، نقش بسیار مهمی در کیفیت زندگی و شاخص­های رفاهی جامعه دارد. تأمین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغه­های اصلی خانوارها بوده و همواره تلاش زیادی برای دست­یابی به مسکن از سوی آنها صورت می­گیرد. مطالعات آماری انجام شده، بیانگر سهم بالای هزینه­های مسکن در بودجه­ی خانوار است. بنابراین نوسانات قیمت این کالا، شامل قیمت مسکن و اجاره ­بهاء، تأثیرات مهمی بر جنبه­های اقتصادی زندگی در جوامع مختلف به جای می­گذارد. در مطالعه­ای که چتی و زیدل (2004)[1] انجام داده­اند بیشترین سهم از درآمد خانوارهای آمریکایی (حدود20%) به هزینه­های مسکن اختصاص یافته است. این رقم در سال 1386 برای خانوارهای شهری ایران حدود 36% محاسبه شده است.

در بعد اقتصاد کلان نیز، مسکن دارای اهمیت ویژه­ای است. نوسانات قیمت مسکن می­تواند اثرات قابل توجهی بر اقتصاد به جا گذارد. کرین وود و هرکویتز (1991)[2] در تحقیق خود دریافتند که ارزش کل سرمایه­ی دارایی­های مسکونی بیش از سرمایه­ی تجاری بوده و به طور معمول، ارزش سرمایه­گذاری صورت گرفته در گروه اول بیش از گروه دوم است. بنابراین تلقی مسکن به عنوان یک کالای مصرفی عادی، بسیار ساده­انگارانه خواهد بود. تغییرات قیمت مسکن، ثروت خانوارها را به شدت تحت تأثیر قرار داده و از کانال اثرات ثروت، مصرف خانوارها را دستخوش تغییر قرار می­دهد.

در عمل ارتباط نزدیکی بین بازار مسکن و چرخه­های اقتصاد کلان وجود دارد. دیویس و هیت- کوت (2005)[3] در یافتند که سرمایه­گذاری در بخش مسکن، منجر به پدیدار شدن چرخه­های تجاری می­شود؛ در حالی که سرمایه­گذاری در سایر بخش­ها دنباله­ رو چرخه­های تجاری است.

تأثیر دیگر مسکن بر اقتصاد کلان، از مسیر وثیقه­های نزد بانک­ها و موسسات مالی انتقال می­یابد. وجود رابطه معنی­دار بین ارزش وثیقه­ها و فعّالیت اقتصادی در تعدادی از مطالعات تجربی موردی به اثبات رسیده است. بلک (1996)[4] در مطالعه­ی خود پی برد که 10 درصد افزایش در خالص دارائی­های مسکونی سبب افزایش پنج درصدی کسب و کارهای جدید می­شود. با افزایش قیمت مسکن، افراد وثیقه­های ملکی ارزشمندتری را برای ارائه به بانک­ها در اختیار خواهند داشت. دریافت وام بیشتر، امکان راه­اندازی کسب و کارهای بیشتر و بزرگ­تری را برای آنها فراهم خواهد ساخت.

دیویس و هیت- کوت با استفاده از داده­های ملی ایالات متحده، معنی­داری تأثیر قیمت دارائی­های مسکونی بر تولید حقیقی را به اثبات رساندند. کن (2004)[5] نیز به نتیجه مشابهی دست یافت (قدوسی، نیلی و کشاورز، 1388).

جنبه­ی دیگر اهمیت مسکن، جذابیّت آن برای سرمایه­گذاری است. قیمت مسکن در سال­های اخیر با وجود نرخ بهره پایین، نقدینگی زیاد و رشد اقتصادی ثابت افزایش چشمگیری داشته است. نه تنها قیمت­ها در شرایط واقعی به سرعت افزایش یافته­اند، بلکه نسبت قیمت به درآمد و اجاره نیز افزایش یافته است. اقتصادهای صنعتی افزایش و کاهش­های معنی­داری را طی 35 سال گذشته تجربه کرده­اند. همانند قیمت دیگر دارائی­ها، قیمت­ مسکن نیز از نرخ بهره تأثیر می­پذیرد و در بعضی کشورها بازار مسکن کانال مهم انتقال سیاست پولی است. نوسان قیمت مسکن می­تواند اثرات مهمی بر فعالیت­های اقتصادی و تورم داشته باشد. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانک­های مرکزی با چالش­های فشار تورم مواجه­اند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، 2005).[6]

بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (2002) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری می­شود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه 1980 در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد می­شود و بحران­های آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحران­های ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیت­های اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم[7] (2000) و مرا و رنوآد[8] (2000) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار دارایی­های غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزه­های تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید می­گردید، از جمله می­توان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان می­دهد نوسان قیمت دارایی­ها در میان کشورهایOECD  تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاست­های مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار دارایی­های غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاست­گذاران در جهت کنترل بحران­ها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم می­آورد.

1-2- بیان مسأله

در سال­های ابتدایی هزاره جدید در اکثر کشورهای صنعتی، همچنین در کشورهای در حال توسعه تغییر و تحولات قابل ملاحظه­ای روی داده به طوری که رشد قابل ملاحظه نقدینگی یکی از نشانه­های آن است. در افق زمانی مشابه، بسیاری از کشورها افزایش­های متوالی در قیمت مسکن را تجربه کرده­اند. به عنوان مثال رشد قیمت اسمی مسکن در سال­های ابتدایی دهه 2000 در آمریکا (7٪)، انگلستان (13٪)، ایرلند (12.5٪)، کانادا (7٪)، اسپانیا (14.4٪)، هلند (8.7٪) فرانسه (10٪)، استرالیا (12٪)[9] و همچنین دیگر کشورهای OECD افزایش شدیدی در قیمت مسکن داشته­اند. قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می­کند. آیا قیمت­های مسکن به تقویت فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می­کند؟ و به طور خاص­، آیا نقدینگی جهانی به قیمت­های مسکن سرازیر می­شود؟ (بلک، ارس و ستزر، 2008)[10] حال سوالی که مطرح می­شود این است که آیا رشد نقدینگی می­تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟