بند اول: ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون سند رسمی از دیدگاه حقوقدانان و رویه قضایی. 24
بند دوم: ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون تنظیم سند رسمی از دیدگاه فقیهان معاصر. 30
گفتار دوم: حدود حاکمیت اراده و محدودیت اصل آزادی قراردادها 33
مبحث دوم: اهلیت.. 40
مبحث سوم:موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان. 44
گفتار اول:  ساختمان. 45
بند اول: معلوم و معین بودن ساختمان در آینده 45
بند دوم:مقایسه ماده 7 ق.پ.س با مواد 355 و 384 ق.م و ماده 149 ق.ث.. 50
گفتار دوم: بهاء یا عوض… 55
بند اول: ثمن به صورت وجه نقد 56
بند دوم: ثمن به صورت کالا. 58
مبحث چهارم: مشروعیت جهت.. 60
فصل چهارم: شرایط شکلی قرارداد پیش فروش ساختمان. 63
مبحث اول: تنظیم سند رسمی. 64
گفتار اول: اصل معتبر بودن سند عادی.. 65
گفتار دوم: راهکارهای الزام طرفین به تنظیم سند رسمی. 66

بند اول: تنظیم قرارداد بدون لزوم ارائه گواهی مالیاتی. 67
بند سوم: حق فسخ پیش خریدار. 70
بند چهارم: استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پیش خریدار. 71
بند پنجم: اعطاء تسهیلات خرید توسط بانکها 72
بند ششم: مالکیت تدریجی پیش خریدار و تنظیم سند رسمی بدون نیاز به مراجعه به دادگاه 74
بند هفتم: قابلیت تکمیل پروژه توسط پیش خریدار. 75
بند هشتم: عدم قابلیت توقیف حقوق پیش خریدار به نفع پیش فروشنده و طلبکار او. 76
بند نهم: حق فسخ پیش فروشنده 77
بند دهم: مجازات پیش فروشنده 79
بند یازدهم: تعلیق یا ابطال پروانه کسب مشاوران املاک.. 81
مبحث دوم: شرایط شکلی پیش از تنظیم قرارداد 83
گفتار اول: ارائه سندی رسمی حاکی از حق احداث بنا 83
گفتار دوم: پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل هر واحد 84
گفتار سوم: بیمه نامه. 84
گفتار چهارم : تاییدیه ساخت پی توسط مهندس ناظر. 85
گفتار پنجم: پاسخ استعلام ثبتی. 86
مبحث سوم: شرایط شکلی هنگام تنظیم قرارداد 86
گفتار اول: مشخصات طرفین و ساختمان مورد معامله. 87
گفتار دوم: تعیین ثمن معامله و چگونگی پرداخت اقساط. 88

یک مطلب دیگر :

گفتار سوم: تعیین زمان تحویل و انتقال قطعی. 90
گفتار چهارم: تعیین تکلیف راجع به خسارات و تضمین ها و تغییرات.. 91
گفتار پنجم: تعهدات پیش فروشنده در مقابل مراجع قانونی. 93
گفتار ششم: معرفی داوران. 93
فصل پنجم:نتیجه گیری و پیشنهادات.. 97
الف- نتیجه گیری.. 98
ب- پیشنهادها 101
فهرست منابع. 105
Abstract 122

فهرست علائم و اختصارات

ق.م……………………………………………………………………………………………………………………………………..قانون مدنی
ق.آ.د.م………………………………………………………………………………………………………………قانون آئین دادرسی مدنی
ق.پ.ف.س…………………………………………………………………………………………………..قانون پیش فروش ساختمان
ق.ث…………………………………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت
ق.ث.آ.آ…………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت اسناد و املاک

چکیده
امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاك می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که آپارتمان به‌طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض آپارتمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت و تحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر “پیش فروش آپارتمان” صورت می‌گیرد. قراردادی نو ظهور که به ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق.م این ماده مقرر می‌دارد “اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. مهم‌ترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش آپارتمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، نظرات مختلفی در این رابطه مطرح شده است لیکن آنچه از مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان و قصد و خواست مشترك طرفین بر می‌آید این است که قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌تواند یک قرارداد خصوصی و یا صرفاً یک تعهد به بیع یا وعده متقابل بیع باشد بلکه قصد طرفین از انعقاد این قرارداد بیع می‌باشد. به عبارت دقیق‌تر قرارداد پیش فروش آپارتمان های ساخته نشده از نوع بیع معلق است و بیع معلق هم نوعی از عقد معلق می‌باشد و در صحت عقد بیع معلق نیز با توجه به مقررات قانون مدنی تردید وجود ندارد.در این پایان نامه سعی گردیده به این سوالات پاسخ داده شود که اگر فروشنده در اجرای قرارداد تاخیر کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد و چنانچه فروشنده مبیع را به غیر انتقال دهد،این انتقال چه حکمی دارد و در نهایت چنانچه در قرارداد شرط شود در صورت تاخیر خریدار در پرداخت ثمن،فروشنده می تواند ضمن استفاده از حق فسخ مبیع را به غیر واگذار کند این انتقال چه حکمی دارد؟ روش تحقیق در این پایان نامه به صورت کتابخانه ای می باشد.

واژگان کلیدی: پیش فروش، قرارداد، بیع، بیع سلم، بیع معلّق، تعهد به بیع.

فصل اول:کلیات تحقیق